購入を検討していた築14年の中古戸建て物件について、ホームインスペクションを行った。高価な買い物なので、購入前にホームインスペクションを受けたいと思い、 協会のホームページから問い合わせ、住宅診断を依頼した。
同時に、不動産仲介業者に『購入前にホームインスペクションをしたい』と伝えたが、「通常、事前に見せることはしていない。
そのために瑕疵特約をつけているのだから」「売り主側に立てば、自分のものを売る前に見せるのは気分の良いものではない」などと、否定的な返答をされた。
その仲介業者は、自社の費用持ちで独自に調査をするとのことだったので、それをやめて第三者に調査を依頼することに抵抗があったようだ。
それでも購入前にホームインスペクションすることを受け入れてもらい、無事、調査を終えた。
ホームインスペクターの存在は知っていたし、消費者にとっては非常に頼もしい存在だと感じていた。どのような問題や欠陥が潜んでいるか、わからないまま中古住宅を買い、不安を抱えて住み続けることだけは避けたかった。
本来、ホームインスペクションは契約前に行うべきだったが、私が依頼したタイミングは、すでに契約を済ませたあとの段階だった。売主（不動産業者）に急かされた都合上、契約の意思を伝えるまでに10日ほどの猶予しかなかったためだ。
ホームインスペクションを依頼するまで、少し悩んだ。これから住む家の本当の姿を知りたい気持ちと、診断結果によっては物件購入を決めたこと自体を後悔するかもしれないという不安が相半ばした。ただ、少なくとも、何も知らないまま住み続ける不安からは解放されると思い、依頼に踏み切った。一次診断の際、耐力壁を木の柱（スタッド）に留め付けているビスの間隔が規定より広すぎることがわかった。
報告書にはこう書かれていた。「２×４（枠組壁工法）のビスピッチが規定値よりも広いため、家全体の強度が不足しており、耐震性に問題あり」
これには衝撃を受けた。ホームインスペクターの方々が、基本的には契約前に行うべきとおっしゃっている意味がよくわかった。ところが、肝心の不動産業者からは、「中古なのだから現物優先だ。補強工事には対応できない」と言われてしまった。
担当していただいたホームインスペクターの方に最小限の補修方法を提案してもらい、その提案を報告書と一緒に不動産業者に見せたところ、結果的には構造にもともと耐震基準を満たさない施工不良部分が隠れていたことをわかってもらえた。結局、不動産業者側の全額負担で、診断結果どおりの補強工事をしてもらえることとなり、円満に解決した。
住宅購入には多額の資金が必要だ。診断を依頼する前、多少なりとも必要資金が増えることにやはり抵抗はあった。
だが、購入にかかった費用に比べれば、ホームインスペクションの料金はごくわずかだと思い直した。ホームインスペクションだけでなく、補修など引き渡しまでをサポートしてもらえたこと、報告書が今後のリフォームの際のアドバイスにもなっていたことまでも含めると、結果的に割安だったと思う。
今では、中古住宅を買う際、ホームインスペクションは必要不可欠だと考えている。
トラブルを経験して、とにかく建築業界の常識を知らなければ、売主との交渉はできないのだなと痛感した。残念ながら、ホームインスペクションが実施済みの中古住宅はまだまだ少なく、売主も不安を抱えたまま転売している――そんな実情も知った。現在、省エネルギー問題や地球環境問題に注目が集まっている。環境負荷が高い新築住宅ばかりではなく、すでに立っている中古住宅も適切に売買されるような業界になってほしい。
ホームインスペクターという存在について、最初に聞いた際は「そういうものがあるんだ、使えるな」と思い、プロに確認してもらえるということで安心した。
ただし、同時に「本当に信頼できるのか？」という疑問を抱いたのも確かだった。ただ、中古住宅の購入を検討するにあたって、構造的な耐久性がきちんとしているか、見えない欠陥がないか、プロの目で確認してもらうのは必要だと思い、依頼をした。
利用者によって考えが違うのだろうが、ホームインスペクションの料金は一般生活において確かに高額だ。ただし、住宅はそれなりの金額を要する買い物だ。
そうした際の確認費用としては、私は「出せない金額ではない」と思った。
いろいろな疑問点をぶつけて納得ホームインスペクションをお願いした物件は、結局、購入しなかった。これは診断結果とは関係のない事情によるものだ。
ホームインスペクションにかかる費用が世間的にみて妥当な金額かどうかは診断をされるホームインスペクターの方々の作業頻度などにもよるのだろうし、答えるのは難しい。
ただ、すべてではないものの、診断の際に現地で調査方法までみながら説明を聞くことができ、私なりに妥当な評価が得られたと思っている。依頼前の段階から、診断内容についてはいろいろ質問させてもらった。ホームインスペクションというもの自体についても、現地に行く前からかなり理解できていたように思う。
利用してみてやはりこう思うが、不動産業界に対する信用度が低い日本では、ホームインスペクションは必要なものなのではないか。ある意味、車の車検と同じで、政府が国策として長持ちする効率的な住宅の建築を推進するのであれば、適切な基準を設けたうえでホームインスペクターを養成し、政府予算で診断費用を補助してもよいのではないかと思うほどだ。当然、過剰な規制や天下りなどが生じないように注意しながらのことではあるが。
どこまで期待できるものなのか、建築業界のことはよくわからないが、ホームインスペクションとは、住宅の構造強度や耐久性、改築の可否、配管、配線の状態など、素人には手の出しづらい部分の状況を診断してもらう仕事だ。まずは信頼できる人物、または信頼できるチームであってほしいものだと思う。
依頼者の立場からみると、不具合が見つかることは、お金のかかる改修工事に直結する。客観性のある改修方法や、標準的な修繕費用も同時にアドバイスしてもらえると助かる。
中古住宅売買には、売主、買主、我々仲介業者という三者の立場が混在する。私はそのなかで、「気持ちよく仕事をしたい」という思いから、基本的にはすべての仲介物件でホームインスペクションを依頼するようにした。それから2年が経った。その確かな手応えを感じているところだ。
従来の中古住宅はとにかく情報が少なすぎる。ほとんどの場合、買主はA4の紙１枚の販売資料を手に物件を見学するだけで、購入を決断しなければならない。
新築の資料に比べるとあまりにも情報格差がありすぎる。
通常、A4の紙1枚しかないところへホームインスペクションの報告書を追加すると、一気に安心感が増す。売主からみても、高く売れる可能性が高まってくる。
実際にホームインスペクションに入ってもらうと、報告書は買主の背中を押す資料になっていると実感する。買主が前向きになるのだ。
単に報告書を手渡すだけではなく、ホームインスペクターが口頭でユーザーに説明している効果も大きいのではないか。売主から診断を拒絶されることがあり得るのがつらいところだ。
売主のメリットがさらに必要では、と思うことがある。
こんな成功例がある。ご主人が海外へ単身赴任されている家庭の奥さんが、当社の扱っているホームインスペクション付き物件を気に入った。ご主人はしばらく日本に帰って来られない。
奥さんは物件を心から欲しいと思っており、ご主人の帰国を待っていられない――。
この際に、ホームインスペクションが活躍した。ご主人にインターネット上からWEBで報告書を確認してもらったのだ。
ご主人は「これなら安心できる」と奥さんに決定をゆだねられ、奥さんが購入を決断した。この結果、売出しからわずか1週間も経たない間にこの物件は成約した。
価格も売出しの際のままで決まった。現在までに、ホームインスペクションが悪い方向に働いた売主はいない。
当社では仲介を手掛ける中古住宅について、今後もホームインスペクションを「標準仕様」とするつもりだ。
今後は当社のような不動産業者が増えていき、近い将来は欧米のように「常識」になると思っている。
この2年間で仲介した中古住宅は、基本的に全棟、物件申し込みから契約までの間にホームインスペクションを入れた。唯一の例外は床下、小屋裏ともに点検口がない戸建住宅。
買主の要望により、引き渡し後に点検口を新設してからホームインスペクションを実施した。それ以外はすべて契約前に実施している。
申し込み段階なら、買主は「ホームインスペクションの結果で問題がなければ購入する」という意思表示を書面でしている。何らかの不具合が見つかって契約に至らなくても、売主が不満を抱くことは少ない。買主にとっては、契約した後では遅い場合がある。今までのところ、買主は全員、大きな安心を手に入れて、気持ちよく契約に進んでいる。
買主側のメリットとしては、次のような理由が挙げられるだろう。
体感的には、20％程度、つまり5人に1人くらいはホームインスペクションの結果によって購入をやめる人がいるのではないかと感じているのだが、当社では1件もない。買主を案内する段階で、大事なポイントはチェックしている点が大きいと思っている。
利害関係のない第三者的な建築のプロからアドバイスをもらえるという点が、特によい。ただし、普段からの付き合いがないホームインスペクターはやはり不安だ。
日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターには、その点で期待している。
